Любой человек, имеющий какую-либо недвижимость в собственности, имеет право сдать ее в аренду согласно ГК РФ. Всё определяется характером собственности и сторонами, участвующими в сделке. Однако хозяева квартир нередко забывают о том, что для того, чтобы без конфликта с законом сдать жилье в столице или любом другом городе, следует заключить с нанимателем договор сдачи в аренду квартиры, регламентирующий их взаимоотношения.

А таких взаимоотношений между субъектами сделки может оказаться немало. Начиная с числа проживающих в квартире (чрезвычайно важный момент) и заканчивая размещением мебели. Любой арендодатель стремится к тому, чтобы его имущество возможно меньше изнашивалось, и при этом хочет извлекать из аренды максимальную прибыль.

В договоре должны быть детально описаны действия сторон, а также предусмотрена ответственность в случае возникновения той или иной аварийной ситуации. Этот вопрос чрезвычайно важен, и вносить в договор его следует заблаговременно, поскольку от случайностей не застрахован никто.

Нередко владелец квартиры полагает, что имеет право посещать жильцов и проверять их в любое удобное ему время. В этом он чрезвычайно заблуждается! Данный аспект общения сторон обязательно прописывается в договоре. Дружба – дружбой, как говорится, а личная жизнь врозь.

Поскольку ежегодно в стране возрастают тарифы оплаты коммунальных услуг, следует договориться перед подписанием договора, какая из сторон должна оплачивать те или иные услуги. Наиболее распространенная схема: на арендодателе лежит оплата лимитированных платежей, а съемщик оплачивает истраченные энергоносители согласно показаниям счетчиков, а также телекоммуникационные услуги (телефонные переговоры, кабельное или спутниковое телевидение и интернет).

В жизни любой из сторон сделки возможно наступление чрезвычайных обстоятельств, например, срочная потребность в деньгах, вынуждающая продать квартиру, или же необходимость воспользоваться ею в собственных целях, предоставление работодателем служебного жилья, срочный отъезд и т.п. А, следовательно, обязательно прописываются условия, на которых договор сдачи в аренду квартиры расторгается, отсутствие или наличие штрафных санкций в случае досрочного расторжения.

Так как ни один случай съема квартиры не обходится без страхового депозита или денежного залога, следует четко определить, какую именно ответственность этот залог предполагает. В договор необходимо включить, каким образом залог вносится, и как он возвращается, чтобы ни одна сторона сделки не оказалась ущемлена в своих правах.

Исходя из вышеизложенного, становится очевидным, зачем необходим договор аренды. Прежде всего, он выгоден владельцу недвижимости, так как она является его собственностью, которую следует всемерно беречь. В правильно составленном договоре учтен его коммерческий интерес. С другой стороны, грамотно составленный договор призван охранять спокойствие съемщика, поскольку тратить деньги на ликвидацию последствий аварий, постоянные переезды или оплачивать лишние счета явно не в его интересах.

Как правило, типовой договор аренды квартиры заключается на срок не более пяти лет. Но достаточно распространен вариант, когда аренда оформляется на срок до года. При этом перестают действовать некоторые статьи ГК РФ, например, статья 684, дающая преимущество квартиранту, снимавшему жилье долго перед новыми квартиросъемщиками. Разумеется, с точки зрения владельцев квартир краткосрочные договоры выгоднее, поскольку при каждом очередном перезаключении договора это повод для повышения квартплаты. С другой стороны, подобный пункт может быть внесен и в долгосрочный договор, например, оговорить право изменять процентную ставку, но не чаще, чем один раз в 12 месяцев.

Заключается арендный договор исключительно в письменной форме, обыкновенной или заверяемой у нотариуса. С юридической точки зрения они равносильны.

Особо следует сказать о так называемом доверительном управлении, которое приобретает всё большее распространение. В этом случае владелец жилья и арендатор общаются между собой исключительно через посредника. Договор владелец квартиры заключает не с арендатором, а с агентством недвижимости. Этим он предоставляет компании право сдавать квартиру в аренду, взимать плату с арендатора, контролировать состояние жилья и соблюдение жильцами условий договора. В этом случае владельца жилья не волнуют финансовые трудности жильцов – агентство должно в четко оговоренный срок расплатиться с ним. Кроме того, посредник оплачивает коммунальные услуги и телефонную связь, за исключением междугородних разговоров, которые оплачивает арендатор.