Компания Urban Group, сделав ставку на жесткий контроль над издержками производства и архитектуру, сумела предложить рынку недвижимости высоколиквидный и уникальный формат жилья эконом-класса.

Разговоры о формировании дружелюбной, комфортной среды обитания ведутся в нашей стране не первый год. Тем не менее, в массовом строительстве по-прежнему доминируют панельные многоэтажки устаревшего советского образца. Покупатель приобретает жилье в подобных «коробках» просто от безысходности. А рынок недвижимости давно ожидает от девелоперов предложения действительно качественно нового. Землевладельцы и крупные застройщики, которые заинтересованы в загрузке мощностей и существенных объемах, предложить какое-либо новое качество не способны. Об этом, скорее, размышляют девелоперы меньшего масштаба, пришедшие на рынок жилья в последние годы. Они ищут после кризиса на рынке уникальную нишу, чтобы успешно конкурировать с монстрами строительной индустрии.

Urban Group – одна из подобных компаний, нетипичный игрок строительного рынка Подмосковья. Она делает ставку на таунхаусы и среднеэтажные монолитно-кирпичные жилые дома, при этом реализация проектов компании идет на сложных для девелопмента участках, которые располагаются неподалеку от столицы, но в районах не самых привлекательных. Этот недостаток компания компенсирует привлекательной архитектурой микрорайонов, создаваемой посредством применения всевозможных фасадов и других элементов оформления. Сочетание всевозможных планировочных решений с подбором оптимального метража жилья позволяет проводить Urban Group достаточно гибкую ценовую политику и вести успешную конкуренцию с объектами типовой застройки, расположенными в гораздо более престижных районах.

Экономическое разнообразие

Основателями Urban Group являлись выходцы из металлургического бизнеса, сменившие род деятельности накануне кризиса, в 2007 году. Председателем сов. директоров и основным владельцем компании считается бывший руководитель «Союзнихром» и одновременно проф. ВШ экономики Александр Долгин (имеются и другие акционеры, но широкой общественности они неизвестны). Долгин и ранее инвестировал в коммерческую и жилую недвижимость. Но, в преддверии кризиса расставшись с металлургией, предприниматель решил всерьёз заняться девелопментом. «Идея заняться строительством жилой недвижимости появилась в тот момент, когда стало понятно, каким образом можно выйти на рынок с форматом эконом-класса, не имеющим аналогов. Мне казалось парадоксом, что танунхаус, являющийся, по определению, жильем для представителей среднего класса, обходится в 700-750 тыс долларов. Более того, нам было очевидно, что за последние два-три десятилетия потребительские товары изменились радикально, но из этого ряда выпало массовое жильё, которое строится по тем же принципам, что и полвека назад. Стало ясно, что всё не просто должно быть иначе – этого вполне возможно достичь», - рассказывает Долгин.

Одним из первых созданных компанией Urban Group проектов, руководить которой ее владелец пригласил коллегу, Андрея Пучкова, бывшего финдиректора «Союзнихрома», стал Ивано-покровское, поселок таунхаусов в ближайшем Подмосковье около Химок. Партнеры привлекли к проектированию своего давнего знакомого Максима Атаянца, петербургского архитектора, с которым до этого велось сотрудничество при возведении частных домов. Атаянц, прибегнув к нехитрым приемам, смог обеспечить поселку индивидуальность: к примеру, отказался от традиционного квадратно-гнездового метода, сохранил неровные линии в формах улиц, предложил фасады домов, оформленные различным образом. Таунхаусы стоимостью в 200-300 тыс. долларов имели устойчивый спрос даже в период кризиса.

Воодушевленные успехом, девелоперы захотели развить его, приступив к созданию проекта более масштабного. Разработка опять-таки была поручена Атаянцу. Так, неподалеку от поселка таунхаусов появился жилой многоквартирный комплекс эконом-класса «Новосходненский» суммарной площадью 90 тыс. кв. метров, в котором были представлены многоквартирные дома и таунхаусы. Активная стадия развития проекта пришлась на завершение кризиса, когда на рынке новостроек Подмосковья обозначилась тенденция к значительному смещению предложения в направлении ультраэкономичного жилья. Основная масса девелоперов двинулась по пути наиболее примитивному: начали проектирование жилкомплексов с квартирами от 21 метра или превращать в «трешки» двухкомнатные квартиры. Возникли такие курьёзные варианты, как «трешка» площадью 60 кв. метров с кухней, объединенной с крохотной гостиной, без окон и площадью всего 5 кв. метров.

Urban Group не осталась в стороне от влияния подобного тренда. Но покупателям предложила боле изящные методы решения задачи: квартиры-студии в «Новосходненском», «двушки» площадью от 41 до 55 кв. метров, проектные решения повышенной эргономичности (с просторными кухнями, комнатами правильной геометрии и т.п.) При отделке фасадов применялся кирпич разных оттенков, что позволило придать весьма привлекательный вид микрорайону, несмотря на плотную застройку. Спрос на подобное жилье оказался практически ажиотажным: менее чем за год было продано 1,2 тыс. квартир. На первом этапе строительства жилье предлагалось по цен от 1,9 млн. руб., и, несмотря на окраинное расположение, стало вполне реальной альтернативой проектам городской панельной застройки.

Средства, вырученные от реализации проекта, были реинвестированы в два следующих, еще более масштабных проекта в Красногорском и том же Химкинском районах суммарной стоимостью в 12 млрд. руб. – «Опалиха О2» и «Город набережных». «Может быть, инженерные мощности они получили с некоторым запасом, поэтому стали развивать проекты поблизости от собственных стартапов. Или наладили отличные взаимоотношения с администрацией районов, что дает возможность продвигать стройку быстрее. В новых районах развитие проектов – это обязательно масса проблем во взаимоотношениях с чиновниками и энергетиками», - комментирует характерные черты географии бизнеса Urban Group один из девелоперов Подмосковья. В общем-то, акционеры компании этого и не скрывают. Urban Groups, по словам Пучкова, вложила значительные суммы в инженерное развитие прилегающих территорий, и ориентируется в земельной и транспортной ситуации, сложившейся вокруг их проектов. После финансирования из собственных средств «нулевого» цикла Urban Group удалось для продолжения строительства привлечь средства крупнейших банков: «Российского капитала» и Сбербанка.

Сегодня компания в «Опалихе О2» предлагает различные типы квартир, стараясь предельно охватить всю аудиторию покупателей в бюджете от 2,5 до 6 млн рублей не только за счет компактного жилья, но и квартир с окнами во всю площадь стены и высокими потолками, двухуровневых жилищ и зданий со скатной кровлей.

Флагманом среди проектов Urban Group считается «Город набережных» - микрорайон из 79 таунхаусов и 21 дома на 3 тыс. квартир. Его проектировали таким образом, что кварталы огибают два искусственно созданных канала с набережными, сходящихся на главной площади, образуя небольшое озерцо. Каналы прямо не сообщаются с протекающей неподалеку Клязьмой. В сущности, это резервуары искусственного происхождения, созданные из гидрофобного бетона и оборудованные насосными установками, создающими течение, не позволяющее воде застаиваться. В «Городе набережных» дома образуют внутри кварталов закрытые дворы, имеют неповторяющиеся фасады, разную этажность. Крыши домов высотой менее пяти этажей выполняются из керамической черепицы. Планируется создание подземных паркингов. Подобная эстетика впечатляет многих покупателей, мотивируя к покупке. Тем более, что купить в строящемся комплексе компактную квартиру можно за 2.3 – 2,5 млн. рублей при ипотечном минимальном взносе от 300 тыс. рублей. Это достаточно доступное и конкурентоспособное предложение сравнительно со среднерыночными ценами на жильё в этом подмосковном районе. Многие покупатели согласны мириться с компактностью квартир, издержками экономичной стройки (к примеру, посредственной шумоизоляцией), транспортными неудобствами и в плане инфраструктурного развития прилегающей территории полагаться только на обещания застройщика. Около 50% покупателей, согласно официальной статистике Urban Group – молодежь в возрасте от 25 до 35 лет. Интересно, что в числе наиболее значимых факторов, которые мотивируют покупателя к сделке, прежде всего, называют архитектуру и цену, а транспортную доступность ставят на последнее место. Результатом активного спроса уже стал скачок цен в данном жилкомплексе: с момента начала строительства они возросли с 68 до 80-85 тыс. рублей за кв. метр. Хотя следует отметить, что в компании весьма внимательно подходят к ценовой политике. «Для нас является принципиально важной доступность покупки жилья для конечного пользователя. Мы не реализуем жильё оптом, не пользуемся услугами спекулятивных инвесторов. Нам нет необходимости делиться с рынком доходностью, так как мы имеем возможность привлекать средства банков», - утверждает Андрей Пучков.

Прикладная архитектура

До последнего времени бытовало мнение, что для покупателей жилья эконом-класса эстетика не играет никакой роли, а самым ликвидным форматом считались панельные многоэтажки, лишь бы располагались около крупных автострад, ЖД линий или метро. Тем не менее, опыт Urban Group доказал несостоятельность этого стереотипа.

«Мы стараемся сформировать градостроительное пространство, дружелюбное к обитателям наших комплексов. Чтобы у людей появлялось желание выйти наружу из собственной приватной зоны. Именно этим и определяется качество среды градостроения», - считает Долгин. Привлекательные градостроительные формы не только увеличивают ликвидность жилья, но и обладают прикладным значением с экономической точки зрения. Urban Group, в отличие от лендлордов Подмосковья, не располагает земельным банком, образованным из колхозных земель, доставшихся за копейки. Каждый участок приходится покупать на вторичном рынке, общие затраты на них составляют не менее 10-15% от бюджета проекта. При этом отыскать 20-30 га с инженерными коммуникациями, в транспортной доступности и за приемлемую цену поблизости от МКАД почти невозможно. Поэтому рабочие площадки Urban Group представляют собой компромисс, вынуждающий к изящным решениям.

«К примеру, земельный участок под «Город набережных» располагается в береговой зоне Клязьмы. Примыкание к природоохранной зоне является причиной ограничений по землепользованию, вызывающей существенные потери территории, пустить которую в оборот нет возможности. Мы понимали, что для эффективной застройки такой территории нужно нестандартное решение, позволяющее «удержаться в экономике», особенно учитывая цену, за которую досталась земля, - рассказывает Пучков. – Одним из подобных решений было строительство набережной, поскольку защитная береговая полоса, согласно Водному кодексу, начинается от парапета». Обустройство набережной дало возможность увеличить и зафиксировать зону допустимой застройки, и повысить качество проекта с точки зрения техники и экономики.

Наши собеседники признают, что отыскивать индивидуальные градостроительные и архитектурные подходы в эконом-сегменте необычайно трудно. По словам Пучкова, требуется механизм, позволяющий конвертировать идеи авторов в рабочий проект – компания за годы сотрудничества с архитектором Максимом Атаянцем сумела наладить подобное взаимодействие. Тем не менее, на рынке это едва ли не единственный случай. «Чтобы работать в эконом-сегменте массового жилья, необходим архитектор с редкими компетенциями: управленческими, экономическими и инженерными. Вменяемый архитектор обязан уметь представлять на ранних стадиях стоимость решений, которые он предлагает. Большинство архитекторов на это не способно. Исключительно в силу того, что этому их в нашей стране никто не учит. Подобными компетенциями обладают те, кто сумел ими овладеть на личном опыте. Большая же часть рисует античные статуи, но понятия не имеют, на какой высоте располагается подоконник и во сколько обойдутся стройматериалы», - утверждает Долгин.

Козыри против оппортунизма

Впрочем, часть рыночных игроков полагает, что архитектурные потуги компании диктуются не заботой об улучшении качества жизни, а стремлением перевести процесс приобретения жилья в эмоциональную плоскость из рациональной. И считают, что деньги, затраченные на такой перевод, компания компенсирует, сэкономив на технологиях строительства и инфраструктуре, отговариваясь тем, что чудес, мол, не бывает.

Представители Urban Group подобные инсинуации отметают, заявляя, что в инфраструктурное развитие прилегающих территорий вкладывают колоссальные средства. «В Ивакине мы обустроили напорную канализацию около 7 километров, протянув ее из Долгопрудного. Подобные работы произведены по газу, электричеству. Мы стараемся повысить транспортную доступность застраиваемых районов. Через Клязьму строим мост, прокладываем дорогу, по которой обитатели «Города набережных» будут иметь возможность попасть к близлежащим транспортным развязкам. По инвестконтракту с администрацией возводим детсады, школы – на собственные деньги. На первых этажах оставляем площади свободного назначения – для общественной жизни, торговли, так как управляем комплексами мы, а значит, для нас важна возможно большая степень социализации жильцов. Принимаем участие в программах города по благоустройству и ремонту дорог», - перечисляет Пучков.

«Тузов в рукаве у нас нет, - поддерживает компаньона Долгин. – Себестоимость у нас стандартная, складывающаяся из тех же компонентов, что и у наших конкурентов. Труд, стройматериалы – обходится примерно одинаково. Имеются только вариации по инвестициям в инфраструктуру – но эта статья расходов непредсказуема. Наш секрет – в способности контролировать качество, сроки и издержки строительства».

Urban Group, возникшая как чисто девелоперская структура, в несколько лет превратилась в строительный холдинг, вертикально интегрированный, созданный буквально с нуля и полностью контролирующий производственный цикл от приобретения земельных участков до возведения и эксплуатации жилья. В собственности компании имеются свои мощности по производству стройматериалов (выпускают металлоконструкции, бетон, окна, стеновые декоративные панели, строится завод, который будет выпускать в Егорьевске автоклавный бетон), проектным институтом, генподрядными организациями, парком техники более сотни единиц.

Вертикальная интеграция, по словам акционеров компании, дает возможность обуздать склонность контрагентов к оппортунизму, поскольку едва лишь подрядчик начинает чувствовать независимость, начинается шантаж. Более того, нередко на рынке попросту невозможно купить какие-либо стройматериалы, к примеру, панели, необходимые для сложных фасадов. «Постоянно встает дилемма: аутсорсинг или собственное производство, - размышляет Долгин. – Когда мы наладили выпуск бетона на стройплощадках, купив для этого бетоносмесительные узлы итальянского производства, я спустя какое-то время спросил: а выгоднее ли это, чем поставки бетона с конкурентного рынка, где рентабельность небольшая? Оказалось, что особого выигрыша в себестоимости просто нет. Зато налицо выгода от дисциплины и ритмичности поставок. Или, например, окна – их только ленивый не делает. Производство, называется! Но мы даем как застройщики гарантию 5 лет по договорам долевого участия. И если возникают претензии со стороны жильцов, а фирма, ставившая окна, уже числится в нетях, есть над чем подумать. Не стану скрывать – производство окон мы наладили в числе прочего и как метод борьбы с рекламациями. Поскольку осознаем: репутация – актив специфический, в который требуются вложения. Мне лично претит сползание в бизнес-мелочь, всякие шпингалеты. Но в некоторых случаях эта стратегия себя оправдывает».

Испытание временем

«Проекты комплексной мультиформатной и малоэтажной застройки – формат весьма перспективный. Мы также планируем построить на Киевском шоссе городок», - сообщает Максим Сотников, гендиректор строительной компании «Комстрин». По мнению Юрия Кочеткова, аналитика жилищного рынка, спрос на такое мультиформатное жильё имеется, однако острой конкуренции в этой нише пока не возникло. «Хотя, к примеру, двухуровневые квартиры в объектах эконом-класса – просто нонсенс», считает Кочетков.

Разумеется, поведение Urban Groups воспринимается неоднозначно. Можно при желании отыскать немало недостатков как в проектах уже реализованных, так и тех, что находятся в состоянии реализации. В будущем жилкомплексов можно усомниться. В том, что обещанные компоненты инфраструктуры не останутся на бумаге, а получат развитие. В том, что в новых ЖК возникнут комфортные для жизни условия и они не станут трущобами из-за низкой платежеспособности обитателей и скученности жилья.

Тем не менее, важно, что благодаря подобным проектам на инертном рынке жилья эконом-класса наконец-то появится разнообразие. Права на существование не имеет только монополия продукта. Как только возникает выбор и продуктовая линейка расширяется – игра сразу становится честной», - отмечает Александр Долгин. И едва ли можно в этом с ним спорить.

Более того, следует отметить, что будущее новых микрорайонов эконом-класса определяется не только девелопером проекта, но и владельцами жилья, а также местной администрацией. Главная интрига состоит в том, сумеют ли они развить идеи, положенные в основу жилкомплексов, или предпочтут образ жизни, привычный для большинства: безразличие к окружающей среде и соседям.

О компании Urban Group

Девелоперский холдинг Подмосковья Urban Group создан в 2006 году, сочетая в себе риэлтерскую, инвестиционные, эксплуатационную компании, а также ряд производственных мощностей, выпускающих стройматериалы. Один из проектов компании – Ивано-Покровское, поселок таунхаусов площадью 49 тыс. кв. метров и жилкомплекс «Новосходненский» площадью 90 тыс. кв. метров. По состоянию на февраль 2012 года в активной стадии возведения имеются два проекта суммарной площадью свыше 300 тыс. кв. метров в Подмосковье.

Александр Долгин – пред. сов. директоров Urban Group. До 2007 года возглавлял «Союзнихром», группу металлургических предприятий (производство изделий из различных прецизионных сплавов), в которой базовый актив – завод НПО «Магнетрон», являющийся крупнейшим отечественным производителем магнитных систем, магнитов и сепараторов. Кроме того, Долгин известен в качестве создателя ресурса imhonet.ru а также заведующего кафедрой прагматики культуры ВШ экономики. Входит в сов. директоров СДМ-банка. Автор нескольких книг.