Крупные банки заявляют о полном восстановлении российского ипотечного рынка после кризиса, прогнозируя увеличение количества выдаваемых кредитов, а вот игроки рынка недвижимости и ипотечные брокеры полагают, что ипотечные кредиты для соискателей доступнее не станут. Мало того, по прогнозам экспертов, условия получения ипотеки могут стать более жесткими, а ведь банки уже сегодня охотнее рассматривают заявки на ипотечное кредитование от лиц, готовых оплатить 50% стоимости жилья самостоятельно.

Хедлайнеры возрождения ипотеки

Хотя российский Центробанк еще не опубликовал конкретных данных по объемам ипотеки в РФ за минувший год, можно с уверенностью говорить о том, что рынок ипотеки в 2011 году окончательно оправился от последствий глобального финансового кризиса. В частности, в аналитической записке АИЖК прогнозируется, что суммарный объем выданных ипотечных кредитов в 2011 году наверняка превысит докризисный максимум (655 млрд. руб. В 2008 году), достигнув 680-700 миллиардов рублей. По данным АИЖК, до абсолютного минимума для российской ипотечной истории в ноябре 2011 снизились средние ставки по кредитам в рублях: 11,4% (сравнительно с 11,7% в октябре).

Однако если рассмотреть российский ипотечный рынок, обнаружится, что возможными все эти достижения оказались в силу малого числа игроков – тем, на кого попадает основная доля объемов данного вида кредитования.

В частности, по сведениям АИЖК, доля 8 банков: ВТБ 24, Сбербанка, Россельхозбанка, Газпромбанка, Связь-банка, Транскредитбанка, Банка «Глобэкс» и Банка Москвы – в российском ипотечном сегменте составляет 65%. Еще 10% рыночного объема делят между собой ЮниКредит банк, Абсолют Банк, Райффайзенбанк, банк Nordea, банк «Дельта Кредит» и прочие банки из групп Societe Generale.

При этом главным игроком на российском рынке ипотеки по-прежнему является Сбербанк. В минувшем году Сбербанк выдал 325 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 347 млрд. руб, что превышает предкризисные объемы на 20%, а уровень 2010 года – на 44%.

На начало 2012 года портфель ипотеки Сбербанка составил 765 млрд руб., доля Сбербанка в целом на ипотечном рынке России оценивается в 47,5%.

Судя по цифрам, размещенным на официальном ресурсе Сбербанка, основная доля ипотечных займов предоставляется сроком на 30 лет, размер первоначального взноса – от 10%, а кредитные ставки – от 9,5 до 14% в рублях и до 12,1 – в валюте. Исходя из информации, опубликованной ранее, сбербанк не делает различия между кредитованием строящегося и готового жилья. Начальный же взнос на строительство жилых домов составляет от 15%, а процентные ставки находятся в диапазоне 11,7-14,75% в рублях и 9,1-12,1% в валюте.

Сбербанк предлагает ряд специальных программ: ипотеку с господдержкой, в которой минимальный первоначальный взнос составляет 20%, а кредитная ставка – от 10,5 до 11% в рублях (кредит в валюте не предоставляется). Кроме того, Сбербанк занимается рефинансированием кредитов прочих банков, исходя из ставок 11,7-13,5% в рублях.

ВТБ 24 предоставляет ипотечные займы на строящееся и готовое жильё на срок до 50 лет, кредитная ставка при этом от 7,95% при размере первоначального взноса от 10% (при условии страхования неисполнения кредитных обязательств). Кроме того, ВТБ 24 задействовал программу кредитования «Победа над формальностями», рассчитанную на заемщиков, готовых заплатить самостоятельно 50% от стоимости покупаемого жилья. Эти лица, предъявив только паспорт и предоставив копию свидетельства о пенсионном страховании или водительского удостоверения, могут получить кредит сроком до 20 лет на сумму в 15 млн. руб. по ставке от 7,95%.

Помимо этого, действует программа кредитования «Ипотека+материнский капитал», позволяющая воспользоваться маткапиталом для внесения первоначального взноса (на текущий момент размер маткапитала составляет 387,64 тыс. руб.) Ипотека с господдержкой также поддерживается ВТБ 24.

Газпромбанк согласен кредитовать приобретение готового жилья по ставкам от 11% в рублях и от 10,5% в долларах, при условии первоначального взноса от 50%. Если гражданин имеет возможность внести не более 20% от стоимости покупки, ставка будет составлять от 12,5% в рублях и от 10,5% в долларах. Займы на строящееся жилье могут быть выданы на таких же условиях, однако ставка может возрасти на один процентный пункт. Для городского жилья минимальный начальный взнос составляет 15%, а для загородной недвижимости – 20%. На тех же условиях предлагается рефинансирование ипотеки.

Россельхозбанк предоставляет ипотечные кредиты на строящееся и готовое жильё, а также на участки с домами и покупку земли с последующим строительством дома. Банк предоставляет кредит на срок до 30 лет, ставка определяется сроком кредитования и начальным взносом, размер ее начинается от 12,4% в рублях. Минимальная чума первоначального взноса – 15%, максимальный размер кредита – 10 млн. руб.

Замыкает пятерку лидеров Транскредитбанк, однако это - профильная организация, специализирующаяся на кредитовании работников РЖД, а также сотрудников организаций ЖД транспорта.

Программы ипотечного кредитования коммерческих банков от государственных отличаются не слишком. К примеру, Абсолют банк выдает кредиты гражданам на срок до 25 лет, процентные ставки – от 9,99 до 13,23%. В абсолют Банке минимальный первичный взнос составляет 10%. Тем не менее, организация требует от заемщика титульного и личного страхования – ставки без этого значительно возрастают и достигают 17-18,5%.

Непростые будни заемщиков

Но перейдем от голой статистики к реальности и постараемся понять, на что сегодня могут рассчитывать потенциальные клиенты ипотечных программ, и какие требования предъявляют банки.

По словам Александра Сельдемирова, ген. Директора московской брокерской фирмы «Фосборн Хоум», средняя процентная ставка, по которой их клиенты брали ипотеку в декабре минувшего года, была 12,52%, а средний размер кредита – 3,8 млн. руб.

Он добавляет, что обычно граждане берут займы на 20 лет, а при заданных усредненных параметрах платежи составляют приблизительно 43 тыс. руб. в месяц, что могут себе позволить семьи с ежемесячным доходом от 90 тыс. руб.

Оценивая доход потенциального клиента, банки, как правило, руководствуются принципом, что в Москве прожиточный минимум составляет на 1 человека 15 тыс. руб. А значит, семье из трех членов требуется минимум 45 тыс. руб. только «на жизнь», а оставшиеся клиент сможет погашать кредит – разъясняет позицию кредиторов Анна Шушкова, эксперт компании «Инком-Недвижимость» (офис «Добрынинское»).

Кроме того, она отмечает, что большинство заемщиков, в самом деле, берет ипотечный кредит на 15-20 лет, при этом основная масса заемщиков предполагает расплатиться с банком досрочно приблизительно за 10 лет.

Примерно 30% покупателей недвижимости в столице и Подмосковье прибегают к услугам ипотеки, в бюджете покупки доля заемных денег составляет около 50% - заявляет Алексей Шленов, ген. Директор комп. «Миэль-Брокеридж».

По его сведениям, средняя стоимость приобретаемой в ипотеку на вторичном рынке квартиры в московском регионе составляла в прошедшем году около 7 млн. руб. Обычно это двухкомнатная квартира УП в современном доме в столице или хорошая трехкомнатная квартира недалеко от МКАД.

При этом, полагает Шушкова, при выборе банка заемщики изначально руководствуются его известностью.

В России это ВТБ 24 и Сбербанк. Более того, граждане доверяют именно этим двум банкам, полагая их едва ли не госструктурами. После этого сравниваются и оцениваются ставки, а затем начинают возникать нюансы: квартира одобряется банком или нет, имеется требуемый первичный взнос или нет… Весьма популярны банки, которые работают в рамках программы АИЖК – сообщает эксперт.

Более того, по словам Шушковой, существенную роль при решении, куда обратиться за получением ипотеки, играют для заемщиков партнерские отношения между риелторской компанией и кредитором: ведь отработанные механизмы взаимодействия позволяют выйти на сделку существенно быстрее.

Светлое будущее госбанков

Практически все эксперты оценивают темпы развития российского ипотечного рынка в нынешнем году весьма оптимистично, хотя снижения кредитных ставок и не ожидают.

Как отмечает Анна Любимцева, зав. Аналитическим центром АИЖК, в 2012 году при условии развития экономики в соответствии со сценарием Минэкономразвития РФ и отсутствии существенных внутренних и внешних шоков, возможна выдача 550-680 тыс. ипотечных займов общей суммой от 800 млрд до 1 трлн. руб.

По ее мнению, ипотечные ставки по кредитам в рублях будут обладать разнонаправленной динамикой на протяжении 2012 года, однако, в конце концов, существенно не изменятся. Начнется уверенное восстановление строительного сектора, а средняя стоимость недвижимости по России в целом будет демонстрировать реальное возрастание на 1-2 процентных пункта сверх инфляции.

Специалисты сбербанка тоже предсказывают ипотечному рынку России рост, полагая, что кредитная ставка останется на вполне доступном и привлекательном уровне.

Лидер рынка ипотеки РФ в этом году намерен трудиться над улучшением условий по многим жилищным программам, особенно по недавно введенным в действие. К примеру, в декабре минувшего года Сбербанк запустил программу кредитования «Военная ипотека», которая действует в 6 территориальных банках: Западно-Уральском, Северо-Западном, Сибирском, Юго-Западном, Уральсокм и Западно-Сибирском.

Эту программу до сентября 2012 года Сбербанк намерен распространить на все территориальные банки и произвести ряд улучшений касаемо условий кредитования покупки строящегося жилья, заявляют в кредитной организации.

А вот Георгий Тер-Аристокесянц, зав. управлением создания партнерских программ и кредитных продуктов департамента ипотеки ВТБ 24, указывает, что темпы и уровень инфляции, а также несовершенная система долгосрочного ипотечного фондирования в РФ, пока сужают возможности финансовых организаций активно уменьшать ставки по ипотеке.

ВТБ 24 в 2012 году намерен повысить объемы выдаваемых ипотечных займов более чем на 60% сравнительно с 2011 годом, а также расширять продуктовую линейку ипотечного кредитования с целью увеличения доступности ипотеки и наибольшего удовлетворения нужд различных групп клиентуры.

Ипотечная петля затягивается

В то же время ипотечные брокеры и риэлторов полагают, что в 2012 году ипотека не станет для наших сограждан доступней, мало того, предполагают они, кредитные условия способны ухудшиться.

«Возможно, что в ближайшие несколько лет условия кредитных программ на первичном рынке приблизятся к рынку вторичному, а ставка достигнет 11,5-12% в рублях на период инвестирования. Тем не менее, сегодня налицо и другая тенденция. Часть банков скорректировали кредитные программы в направлении повышения ставок, к примеру, банк «Зенит» и Райффайзенбанк. Это вызвано предполагаемым изменением общеэкономической ситуации. Следовательно, дальнейшее развитие ипотечного кредитования, в первую очередь, будет определяться мировой общеэкономической ситуацией» - полагает Кристина Хмель, зав. департаментом ипотеки комп. «Миэль-Новостройки».

По прогнозам комп. «Фосборн Хоум», в нынешнем году ухудшение условий ипотеки продолжится.

А Шушкова акцентирует внимание, что в 2012 году нет оснований ожидать как резкого возрастания объемов рынка ипотеки, так и резкого снижения. Банки научились контролировать ипотечные риски, создавать востребованные программы, объясняет она.

Более оптимистичны прогнозы Шленова: как полагает эксперт, в минувшем году удалось сломать своего рода психологический барьер касательно ипотеки, сегодня заемщики решают собственные жилищные проблемы, не опасаясь пользоваться заемными деньгами и планируя расходы на длительную перспективу.

Надо отметить, что крупнейшие ипотечные банки и эксперты АРИЖК достаточно высоко оценивают текущее качество кредитных портфелей ипотеки в РФ. Про будущие дефолты и кризисы ни один банкир даже не вспомнил.

Доля плохих заемщиков по ипотеке на начало 2012 года не превышала 3,2%, в то время как ожидания составляли 3,4%, сообщают эксперты Сбербанка.

Тер-Аристокесянц же подчеркивает, что в прошедшие годы банки весьма сбалансировано и, может быть, даже консервативно производят андеррайтинг потенциальных заемщиков по ипотеке, поэтому качество кредитных портфелей, созданных банками после кризиса, весьма высоко.

«Качество портфелей ипотеки беспокойства не вызывает. Следует учитывать, что в период кризиса банки научились многому, создали модели оптимального поведения. Сравнительно с прочими государствами, к примеру, США, трудности на рынке ипотеки у нас были относительно невелики» - согласен Андрей Языков, ген. директор АРИЖК.

При этом АРИЖК, как обещает Языков, не снимает руку с пульса и при необходимости готово возобновить реструктуризационные программы, хотя пока нет предпосылок для ухудшения положения.

Выходит, что «коридоры» между максимальными и минимальными ставками по ипотеке сегодня весьма высоки, а по России средняя кредитная ставка находится на уровне 12%. Семья заемщика, обитающего в московском регионе, при этом должна обладать ежемесячным подтвержденным доходом от 70-90 тыс. руб. Помимо этого, высокий первичный взнос в России банки рассматривают как лишняя гарантия платежеспособности, что повышает шансы клиента получить ипотечный кредит по сниженной ставке.

В результате ипотека в России представляет собой некий дополнительный инструмент, предназначенный для улучшения жилищных условий. Немало граждан реализуют старое жильё, к вырученной сумме добавляют сбережения и приобретают дорогое жильё в ипотеку. Приобрести квартиру посредством ипотечного кредита, внеся в качестве первичного взноса не более 10-15% стоимости, имеют возможность немногие, а когда требования банков к заемщикам ужесточатся, их число еще сильнее сократится.