В Госдуме на этой неделе будут рассмотрены поправки к принятому в 2004 году законе о долевом строительстве (214-Ф3). После того, как этот закон был принят, государство, по сути, самоустранилось от разрешения проблем дольщиков, ставших жертвами мошенников. В итоге их количество достигло порядка 70 тыс. Многие среди них не могут годами решить проблемы, лишаются денег и собственности, взамен не получая ничего.

В связи с этим предполагается расширение определения объекта долевого строительства посредством фразы «объект незавершенного строительства», поскольку действующее законодательство, регламентирующее правовую регистрацию объектов недвижимости, включает понятие «объект незавершенного строительства», а в отношении долевого строительства конкретного титульного права у объекта нет, поскольку право собственности зарегистрировать невозможно.

Поскольку правила, определяющие порядок привлечения средств граждан для долевого строительства, регламентируются законом, подписанным президентом и принятым органами государственной власти, следует повысить ответственность власти за соответствующее исполнение его статей. В связи с этим ныне действующий закон будет дополнен статьей, гласящей, что любой договор, заключаемый между гражданином-дольщиком и организацией застройщика, об участии в долевом строительстве, обязан подтверждаться поручительством регионального саморегулируемого сообщества или, если таковое отсутствует, со стороны органов власти региона.

Кроме того, предполагается расширение перечня способов, позволяющих обеспечить обязательства. Как полагают авторы законопроекта, наиболее эффективным станет включение в договор каждого участника строительства пунктов о внесении денег на строительство посредством нотариального депозита или с применением банковского аккредитива, предоставленного банками с госучастием. Иначе говоря, дольщик помещает на депозит нотариуса средства, а застройщик, чтобы часть средств была списана на его счет, обязан подтвердить документально, что, во-первых, обладает правом привлекать денежные средства, в, во-вторых, объем работ, оговоренный в договоре для оплаты, выполнен. Подобным образом достигается поэтапный контроль процесса исполнения сторонами договора, а в случае. Если застройщик нарушает договор – средства дольщика сохраняются.

Если застройщик не соблюдает условия договора, банк или нотариус имеет право списать с депозита деньги за вычетом суммы штрафа, оговоренной в договоре, за его ненадлежащее исполнение. В связи с тем, что текущее законодательство обладает ограниченной возможностью правовой регистрации участников долевого строительства на возводимый объект и участок под ним, предполагается установить дополнительную защиту интересов и прав населения. В ситуациях, когда нарушение прав уже имело место, посредством закрепления за ними прав на земельный участок и объект незавершенного строительства.

В строительной практике бывают случаи, при которых фирма, заключившая договор на строительство, обанкротилась, в результате чего недостроенный дом, который создавали на средства граждан, у них забирали. А значит, закон о долевом строительстве в текущем виде ущемляет гражданские права, не гарантирует людям права на их жильё.

В настоящее время закон регламентирует отношения строительной компании и одного участника. Но группа дольщиков, которые инвестируют средства в строительство объекта, как правило, являются основным инвестором. И хотя Закон «Об иностранных инвестициях в РФ» предусматривает право на создаваемый объект коммерческих инвесторов пропорционально вложенным денежным средствам, то в случае отдельных граждан, которые вкладывают деньги для личного строительства, необходима конкретизация данного права. Общее собрание дольщиков необходимо наделить дополнительными полномочиями. Таким образом, создается дополнительный механизм, позволяющий осуществлять поэтапный контроль за процессом строительства со стороны отдельно взятых некоммерческих дольщиков.

Как полагает Александр Соколовский, директор питерского филиала Консалтинговой группы «НЭО Центр», механизмы, предлагаемые в законопроекте, малопригодны для защиты интересов дольщиков, и, кроме того, не согласуются с текущими нормами российского законодательства, а также положениями судебной практики.

«К примеру, авторы законопроекта выдвигают предложение регистрировать права на строящееся здание за дольщиками, как на незавершенный объект строительства. Право собственности на подобный объект, в соответствии с позицией ВАС РФ, может быт зарегистрировано только при условии прекращения строительства объекта (строение не является объектом договора подряда), а владельцу требуется совершить с этим объектом сделку, - говорит он. – Авторы законопроекта предлагают, кроме того, защитить интересы дольщиков путем внесения взносов посредством нотариального депозита или через аккредитивы банков с госучастием. Тем не менее, исполнение посредством перечисления долга на депозит, в соответствии с действующим законодательством, используется исключительно в случаях, когда должник лишен возможности исполнения обязательств напрямую перед кредитором (к примеру, уклонение кредитора от принятия исполнения или его местонахождение неизвестно). Предлагаемое установление правила о ведении расчетов посредством банковских аккредитивов противоречит нормам о защите конкуренции, так как предоставляет неоправданные преимущества банкам с государственным участием. В целом, процедура, позволяющая девелоперу получить деньги только по окончании определенной стадии строительства, противоречит смыслу договора долевого участия, так как деньги дольщиков привлекаются именно для финансирования строительства».

Дмитрий Учитель, координатор союза дольщиков MiraxGroup, считает, что интеграция термина «объект незавершенного строительства» в качестве правового объекта в текст закона ради возможности зарегистрировать свои права досрочно обязана дополняться другим параметром, не менее важным – страхованием строительства. Бремя достройки объекта за счет дольщиков при банкротстве застройщика не может лежать всецело на участниках долевого строительства. Нередко, когда продано не менее 70% квартир, но здание достроено даже на 70%, это бремя непосильно. Необходимо страховать ответственность застройщика страховщиком из утвержденного региональным правительством списка.

Как полагает Учитель, необходимо также внесение поправок в некоторые регламенты и нормативы, касающиеся самого процесса стройки. При всем желании застройщик не имеет возможности заключить с покупателем квартиры ДДУ (договор долевого участия). В столице установилась практика производства исключительно краткосрочных (менее года) арендных договоров земли под возведение жилых зданий. ФРС подобные договоры не регистрирует. А чтобы заключить ДДУ, требуется регистрация прав аренды. Малореально быстро поменять застройщика, который не исполняет условия заключенного инвестиционного договора.

«На начальных этапах строительства, в самом деле, имеет смысл создавать Некоммерческие объединения дольщиков с контролирующими полномочиями. Подобные объединения обязаны располагать возможностью формировать из состава правления контрольно-ревизионные группы, в которые могут также входить представители органов стройнадзора или местных властей. Обращения и жалобы от таких организаций обязаны рассматриваться в ускоренном режиме. Опыт и практика работы подобных групп могут применяться не только для ревизии и контролирования стадий строительства, но и для создания законодательных инициатив в сфере строительства жилищных объектов в РФ», - полагает Учитель.