Застройщики поблизости от столицы уже заявили и заявляют далее проекты на миллионы «квадратов». Только по официальным сведениям сегодня в Подмосковье находится в процессе строительства почти 14 млн. кв. метров. Как много девелоперов в нынешнем и следующем году выйдут на площадки Подмосковья – не берутся подсчитать даже популисты-аналитики.

В 2012 году «Мортон» обещает только в первой половине года вывести три больших проекта в Ленинском, Красногорском и Балашихинском р-нах на 1 млн. кв. м жилья, в том числе и малоэтажного. ГК ПИК объявила, что в 2012 году планирует в регионах, среди которых ежегодно возрастает доля Московского, реализовать 0.6-0,65 млн. кв. метров. «Авгур эстейт» объявил о выходе очередного микрорайона «А101» свыше 1 млн. кв. метров, среди подмосковных объектом ГК МИЦ проекты планировок почти на полтора млн. кв. метров, уже согласованные. «Эталон-инвест» намерен приступить к строительству жилого комплекса на Дмитровском шоссе площадью 0,35 млн. кв. метров, кроме того, обладая «резервом» в Подмосковье – участками на 1,2 млн. кв. метров и т.п.

Видимо, девелоперы намерены повторить совсем еще недавний опыт столицы, где в докризисный бум только ленивый не объявлял масштабные проекты. Единственное различие – это происходит на менее дорогой по цене «квадрата» местности. «Активов и земельных наделов [у компаний в области] немало, - утверждает гендиректор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев. – В Подмосковье сегодня только безногий и хромой не пошли – существует реальная опасность «перегруза» застройщиками. Павел Перепелица, министр строительства столичного региона, заявил в интервью «РИА Новости», что на подмосковной территории «давно уже ушли от точечной застройки». У нас начинаются проекты комплексного строительства от 50 тыс. кв. метров жилья и достигают 1 млн. кв. метров и даже более», - рассказывает Перепелица. По его данным, всего в области сегодня работает 544 строительных компаний.

В списке лидеров массовой застройки (мало-, средне- и многоэтажной) - одни и те же населенные пункты: Сходня, Химки, Люберцы, Балашиха, Мытищи, Красногорск, Коммунарка. Строя в ближнем подмосковном поясе (не далее 20 км от МКАД), девелоперы делают ставку, главным образом, на покупателей-москвичей (по регистрации или прописке). Доля сделок с покупателями на первичном рынке области, по сведениям агентства Rway, уже достигла 60%. Платежеспособные (для Московской области) покупатели (к радости застройщиков) толкают вверх цены на жильё. Согласно подсчётам того же Rway, средняя стоимость «квадрата» в конце 2010 г. в новостройках экономкласса в Подмосковье составляла 60 400 руб, а к концу минувшего года возросла до 67 400 руб. Аналогичные показатели для Москвы были, соответственно, 144 300 и 128 400 руб. По данным минстроя Подмосковья, фактическая средняя стоимость строительства 1 кв. метра жилых домов (не считая индивидуальных), возведенных в декабре 2011 г., для застройщиков составила 36 324 руб. ( в декабре позапрошлого года – 37 380 руб).

«Застройщики в Подмосковье опасаются падения спроса на экономкласс, но объемы продолжают гнать, поскольку продажи растут! Так и живут между жадностью и страхом», - рассуждает Юрий Кочетков, независимый рыночный аналитик.

В нынешнем году аналитики не прогнозируют существенных скачков стоимости подмосковного жилья. Например, Консалтинговый аналитический центр «Миэля» обещает удорожание жилья экономкласса на 1-2% в месяц. Для стабильного рыночного развития это стандартный прогноз. Точно такие же оценки давали аналитики для роста цен на жильё в столице, когда в Москве вводилось ежегодно приблизительно по 5 млн. кв. метров новостроек.

Имеет смысл предположить, что в перспективе мощное увеличение предложения (при слабо возрастающем спросе) обязано, напротив, снизить цены. Согласно Росстату, доходы населения, разумеется, возрастают. Однако средняя по стране зарплата пока что чуть более 22 тыс. руб., в Москве – 43 тыс. руб. В ближнем поясе Подмосковья минимальная стоимость квартиры – приблизительно 2,5 млн. руб. Большинство банков меняют политику предоставления ипотечных займов с лояльной на жесткую. В таких условиях ждать массового наплыва пусть даже и отложенного спроса нет оснований. «Нынешняя ситуация почти постоянно вызывает коррекцию цен предложений вследствие ограниченного платежеспособного спроса, - утверждает гендиректор Rway Александр Крапин. – В некотором смысле между подмосковным и столичным рынками жилья происходит борьба за платежеспособного покупателя».

Уверенность риэлторов и аналитиков в повышении цен имеет под собой простые основания. Девелоперы выводят небольшими очередями миллионные проекты. По области ввод жилья превысил в прошлом году позапрошлогодний не более чем на 0,5 млн. кв. метров (8,2 против 7,7 млн.), т.е., не более чем на 3,5%. Более 2,7 млн. кв. метров из этих 8,2 млн. было построено за счет заемных и собственных средств населения, признал минстрой области. «Стройкомплекс Московской области в 2012 году планирует не снижать достигнутые результаты по возведению жилья в расчете на одного человека» - «РИА Новости» цитируют Перепелицу. В минувшем году было введено немногим более 8,2 млн. кв. метров при плане 6,75 млн. На нынешний год планируется 6,75 млн., хотя, вероятно, будет введено не менее 7,5 млн., согласно прогнозам Rway.

«Заявлено проектов на миллионы «квадратов», но пусть согласованные документы вам застройщики на них покажут», - предлагает пред. сов. директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский.

К примеру, «в проекте» ГК «Домостроитель» проекты на 3-4 млн. кв. метров, сообщает Игорь Заворотченко, председатель правления компании, тем не менее, планируется в 2012 сдать не более 70 тыс. кв. метров. Из заявленных «Авгур эстейт» в новом микрорайоне «А101» почти полусотни новых корпусов предполагается постройка восьми. Сам МИЦ в нынешнем году намерен вывести на рынок около 180 тыс. кв. метров. «Мы формируем наши планы на основании взвешенного анализа нынешней ситуации на рынке, оценки предложения и предполагаемых к выводу на реализацию объектов на 2012 год», - описывает стратегию гендиректор «Мортон-инвеста» Антон Скорик.

«В экономике самые непростые контракты – строительные, чересчур много факторов, которые невозможно учесть», - вступается за застройщиков пред. сов. директоров Urban Gruop Александр Долгих. Поэтому, утверждает он, нередко раздувание сроков или бюджетов [стройки] имеет место не по «злоумышленности», а вследствие некомпетентности или посторонних факторов.

Застройщики в нынешнем году ждут повышения стоимости стройматериалов. «Производители отказываются заключать долгосрочные контракты» - сетует председатель ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Все как товар на бирже, удается подписать по фиксированной цене договор на поставку арматуры не больше, чем на два месяца». По его словам, сейчас цены на стройматериалы почти докризисные: бетон – 4200 руб., арматура – порядка 30 тыс. руб. Стала дороже и рабсила – рабочие не желают укладывать бетон менее чем за 2,5-2,7 тыс. руб. за смену.

Если предполагаемый кризис на подступах к Москве что-то притормозит, то стоимость столичного жилья возрастет, считает и гендиректор «Миэль-Новостроек» Мария Литинецкая. «Предложение новостроек в столице покупатели, по сути, вымели». Впрочем, те, кто может позволить выложить в среднем по 20,8 тыс. долларов за «квадрат» жилья (именно таким был на начало 2012 г. индекс стоимости «элитки» в новостройках по совестным подсчетам IntermarkSavills, Knight Frank и Ernst & Young), могут не беспокоиться: в дорогих домах, сданных в эксплуатацию, за прошлый год квадратный метр подскочил не более чем на 1,6%.